Otthon Start és piaci realitás: elérte a határait a lakáspiac?

Az MNB novemberi jelentése szerint a hazai lakásárak közel 19%-kal meghaladják a gazdasági fundamentumok által indokolható szintet. A túlfűtött piacra a jegybank szabályozással reagál: 2026-tól rendszerkockázati tőkepuffert ír elő az ingatlanhitelezésre. Cikkünk összefoglalja, mit jelent ez a vásárlók és befektetők számára.

A hazai lakáspiacot ellentmondásos hatások mozgatják: míg a támogatott hitelek élénk keresletet generálnak, az MNB szerint a lakásárak elszakadtak a gazdasági alapoktól. 2026-tól a jegybank rendszerkockázati tőkepuffert vezet be az ingatlanhitelezésben, ami újabb jelzés a piac túlmelegedésére. A kérdés: mit érdemes most lépni a vásárlóknak?

Jelentős túlárazás a lakáspiacon

A Magyar Nemzeti Bank 2025 novemberi jelentése szerint a lakásárak országos átlagban 18,8%-kal haladják meg a fundamentumok – például a jövedelmek, bérleti díjak, építési költségek – alapján indokolható szintet. Ez a különbség egy év alatt csaknem megduplázódott. Az áremelkedés mögött elsősorban a támogatott hitelek által fűtött kereslet áll, miközben a kínálat nem bővült arányosan.

A jegybank nem csupán figyelmeztet, hanem be is avatkozik: 2026. január 1-jétől bevezeti az 1%-os rendszerkockázati tőkepuffert az ingatlanhitelekre. Ennek célja, hogy a bankok ellenállóbbak legyenek egy esetleges árkorrekcióval vagy nemfizetési hullámmal szemben. A lépés a pénzügyi stabilitás erősítését szolgálja, de egyben jelzés is: az MNB komolyan veszi az ingatlanpiaci túlhevülés kockázatát.

A lakásárak növekedése nem követte a bérleti díjak emelkedését, így a befektetési célú vásárlás egyre kevésbé vonzó. Jelenleg Budapesten a nettó bérleti hozam 4,0–4,4% között mozog, míg az állampapírok akár 7%-os hozamot is kínálnak. A befektetői eladók aránya már meghaladja a befektetői vevőkét, ami a profitlezárás és portfólió-átalakítás jele.

Első lakásvásárlók helyzete eltér

Az Otthon Start program keretében 3%-os fix kamattal elérhető hitelek jelentős előnyt biztosítanak az első lakásvásárlóknak. Még ha a megvásárolt ingatlan túlértékelt is, a támogatott hitel kamata hosszú távon kompenzálhatja a magasabb vételárat. Egy 25 éves futamidőre felvett 50 milliós hitelnél a piaci kamathoz képest a megtakarítás elérheti a 30 millió forintot is.

Ugyanakkor éppen ez a kedvezményes lehetőség váltotta ki a kiugró érdeklődést: 2025 őszén 20 ezer Otthon Start igénylés érkezett a bankokhoz, miközben október végéig csupán 5500 szerződést kötöttek meg. A rendszer leterheltsége miatt jelentősen megnőttek az ügyintézési idők, ami kockázatot jelenthet az adásvételi folyamatban – ha a hitelbírálat elhúzódik, a vevő akár a foglalót is elveszítheti.

A lakáspiac jelenlegi állapota fokozott óvatosságot kíván a vásárlóktól. A piaci árak túlértékeltek, a hozamok csökkentek, és az MNB intézkedései is a kockázatok növekedését jelzik. Ugyanakkor a támogatott hitelek kedvező feltételei indokolttá tehetik a vásárlást bizonyos élethelyzetekben, például első lakás vásárlása esetén. A döntéshez azonban alapos számítás és körültekintő tervezés szükséges.

Lakásvásárláson gondolkodsz, de nem tudod, mikor lenne érdemes lépni? Jelentkezz konzultációra, és segítünk tisztán látni a lehetőségeket!