A lakáshitel összegének meghatározásához kulcsfontosságú a fedezetként szolgáló ingatlan becsült piaci értéke, hiszen a hitelösszeg nem lépheti túl az ingatlan értékének 80%-át. Ez az arány azonban a törvényi maximum, amelyet a bankok módosíthatnak. Tipikusan, Budapesten és a nagyobb városokban magasabb ez az értékhatár, míg a kevésbé forgalmas kis településeken és falvakban alacsonyabb lehet az ingatlanok nehezebben meghatározható piaci értéke miatt. A „Mennyi lakáshitelt kaphatok?” kalkulátor segítségével könnyedén kiszámolhatja, hogy az Ön igazolt jövedelme, meglévő hiteltörlesztései és egyéb releváns tényezők figyelembevételével mekkora hitelösszegre jogosult.

A bankok általában meghatározzák a minimálisan elvárt jövedelmet, ami általában a minimálbér vagy azt meghaladó összeg. Fontos tudni, hogy léteznek elsődleges és másodlagos jövedelmek. Az elsődleges jövedelemnek meg kell felelnie a minimális elvárt összegnek, hogy a bank figyelembe vegye a másodlagos jövedelmet a havi törlesztő meghatározásánál. Elsődleges jövedelmek közé tartoznak a munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj és végleges rokkantsági nyugdíj. A KATA-s vállalkozók esetében a NAV által kiállított jövedelemigazoláson az éves kiszámlázott összeg 60%-a szerepel. Másodlagos jövedelmek közé tartozik a GYES, GYED, családi pótlék, bónusz, stb. Ami a kismamák jövedelmét illeti lakáshitelnél: Néhány bank az aktuális nettó jövedelmet veszi alapul, de a munkáltatónak nyilatkoznia kell arról, mikortól várja vissza az anyukát a munkába, és az adósnak vállalnia kell, hogy az adott időponttól munkába fog állni. Más bankok csökkentett mértékben, például 70%-os aránnyal veszik csak számításba az aktuális nettó jövedelmet. Néhány bank csak a GYES összegét veszi figyelembe. Ebben az esetben a másik adósnak legalább minimálbért kell tudnia igazolni, és ehhez adják hozzá a GYES összegét.

Az elérhető lakáshitel összege az igazolt jövedelem és a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke alapján kerül meghatározásra. A jövedelmi oldalon a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató) határozza meg a hivatalos maximális összeget.

Az alkalmazotti jövedelem esetén minimális elvárás, hogy legalább 3 hónapos munkaviszony legyen az aktuális munkahelyen. Bár a határozatlan idejű munkavállalói szerződés a legelőnyösebb, a határozott idejű sem jelent feltétlenül akadályt. Azonban a bankok eltérően kezelik ezeket az eseteket, és sokuknál egyedileg bírálják el az ilyen igényléseket. Fontos megjegyezni, hogy a 3 hónapos időtartamnak három teljes hónapot kell jelentenie, vagyis aki például január 15-én kezdett, az legkorábban május 1-től igényelhet lakáshitelt.

Az igényléshez nem elegendő csupán a már legalább 3 hónapos munkaviszony az adott munkahelyen, hanem feltétel, hogy a próbaidőd az igénylés idejére lejárjon. Ennek oka, hogy a próbaidő alatt mind a munkavállaló, mind a munkáltató indoklási kötelezettség nélkül dönthet a munkakapcsolat megszüntetéséről. Ezért érthető, hogy a bankok ezt az elvárást támasztják az igénylőkkel szemben

Az átlagos hitelbírálati idő 1-1,5 hónap, azonban ez hosszabb lehet, ha a folyamat során új információk derülnek ki, például egy eltitkolt hitelkártya esetén, mivel ilyenkor a bank új dokumentumokat kérhet be. Emellett a hitelügyintézés további időt vehet igénybe, különösen akkor, ha például CSOK támogatást kérsz a hitelhez.

–Személyazonosító igazolvány vagy érvényes úti okmány
Adóigazolvány
-Lakcímet igazoló hatósági igazolvány
-Vállalkozói igazolvány (vállalkozók esetében)
-Munkáltatói igazolás (banki formanyomtatvány)
-NYUFIG igazolás (adott évről szóló), valamint a befogadás dátumát megelőző utolsó 2 havi nyugdíjszelvény (nyugdíjasok esetében)
-NAV jövedelemigazolás (vállalkozó esetében)
-NAV jövedelemigazolás (alkalmazottak esetében):
ha az ügyfél készpénzben kapja jövedelmét
ha a munkáltató egyéni vállalkozó
ha az ügyfél tulajdonos abban a cégben, amely a munkáltatói igazolást kiállította
ha a munkáltatói igazolás kiállítója az ügyfél hozzátartozója vagy maga az ügyfél
-NAV nemleges igazolás köztartozásról (saját vállalkozásból származó jövedelem esetén)
-Más banknál vezetett számla esetén a befogadás dátumát megelőző utolsó 3 havi, eredeti vagy hitelesített számlakivonat
-A fedezetként szolgáló ingatlan(ok) 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapja(i)
-Kitöltött hitelkérelmi adatlap

Lakáshitel esetén a maximális futamidő akár 35 év is lehet, azonban sokszor felesleges ennyi ideig elhúzni a törlesztést. Fontos tudnod, hogy minél hosszabb a futamidő, annál magasabb lesz a teljes visszafizetendő összeg a bank felé. Ezért érdemes először meghatározni, mekkora törlesztőrészletet tudsz vállalni, mivel ez befolyásolja a lehetséges futamidőt is. Az optimális törlesztőrészlet kiválasztásánál ne csak arra koncentrálj, hogy mennyit tudsz éppen kifizetni, hanem tarts fenn egy tartalékot is arra az esetre, ha a kamatok emelkednének a futamidő alatt.

Egy lakáshitel törlesztőrészlete a futamidő alatt többször is módosulhat, akár emelkedhet, akár csökkenhet. Hány alkalommal változhat, az attól függ, milyen hosszú kamatperiódust választasz. A kamatperiódus az időtartam, amely alatt a hitel kamata változatlan marad. Az új lakáshitelek többsége 5 vagy 10 éves kamatperiódusú, de népszerűek a futamidő végéig rögzített kamatozású kölcsönök is. A forintosított devizahitelesek közül sokaknak 3 havonta változó kamatozású hitele van, ami nagy mértékben ki van téve egy esetleges kamatemelkedés következményeinek.

A kamatperiódussal kapcsolatban két általános szabályt lehet megjegyezni:

Minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa, annál kisebb a kamatkockázat.
Minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa, annál magasabb a kamata. Ugyanakkor lehet, hogy egy bank kedvezőbb feltételekkel kínál 10 éves kamatperiódusú hitelt, mint amennyiért egy másik banknál 5 évre rögzített kamatozású kölcsönt kapsz. Ezért érdemes olyan összehasonlító hitelkalkulátort használnod, amely segít az ajánlatok összehasonlításában.

Általánosságban elmondható, hogy egy lakáshitelnél az elvárt minimális önerő mértéke 20%. Ez azt jelenti, hogy például egy 20 millió forint értékű ingatlan vásárlásához legalább 4 millió forint saját forrás bevonása szükséges.

De vajon felvehetek lakáshitelt önerő nélkül? Bár ez lehetséges, de ehhez egy másik ingatlant kell bevonni pótfedezetként. A hitelösszeg ebben az esetben legfeljebb az ingatlanok becsült forgalmi értékének 80%-a lehet, de a bankok eltérhetnek ettől az aránytól.

Mit szól a CSOK és a Babaváró támogatás önerőként való felhasználásához? Ha a lakásvásárláshoz CSOK-ot vagy Babaváró támogatást veszel igénybe, ez segíthet az önerő előteremtésében. A CSOK-ot meglévő gyermekek esetén minden bank elfogadja önerőként, de vállalt gyermeknél ez már nem mindig egyértelmű. A Babaváró támogatás esetén a jogszabályok alapján a kölcsön 25%-a ingatlantehernek, míg 75%-a önerőnek számít. Ez lehetőséget teremt arra, hogy a vásárlás fedezhető legyen tényleges saját megtakarítás nélkül is.

Fedezetként csak olyan, Magyarország területén lévő, magánszemély tulajdonában lévő, per-, teher- és igénymentes, önállóan forgalomképes ingatlant fogadunk el, amelynek műszaki állapota végleges, és tulajdonviszonyai rendezettek.

Fontos kiemelni, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Nem szükséges mérnöknek lenni annak megítéléséhez, hogy egy lakás lakható-e vagy sem. Egyszerű kérdésekkel, például hogy van-e működő fürdőszoba és WC, van-e konyha és vízvételi lehetőség, van-e ablak a szobában, van-e állandó fűtés, meg lehet állapítani, hogy az ingatlan lakható-e.

Ha az ingatlan lakhatatlannak minősül, az sem jelenti azt, hogy minden remény veszett. Például előfordulhat, hogy valaki kedvező áron szeretne lerobbant ingatlant vásárolni, majd hitelből újítaná fel azt. Ilyen esetben megoldást jelenthet, ha például egy családon belüli ingatlant von be a hitelbe, így finanszírozva a felújítási munkálatokat.

Jelzáloghitelt igényelhetünk meglévő hitelek, például személyi kölcsön, hitelkártya vagy áruhitel kiváltására is. A lakáshitel alacsonyabb kamatot kínál, ezáltal összességében alacsonyabb törlesztőrészleteket eredményez. A meglévő lakáshitel is kiváltható másik lakáshitellel, akár kedvezőbb kamatokért, akár hosszabb kamatperiódusra váltva, ami kiszámíthatóbb kölcsön lehet.

Ez utóbbi különösen előnyös lehet változó kamatozású lakáshitelek esetében, mivel ezek kamata gyakran változik, és egy esetleges kamatemelkedés gyorsan növelheti a havi törlesztőrészletet. Bár a változó kamatozású lakáshitelek aránya alacsony az új lakáshitelek között, a teljes hitelállományon belül mégis több százezer ilyen szerződés létezik, mivel a devizahiteleket gyakran alakították át ilyen formára.

A hitelkiváltás jelentős előnye, hogy a kiváltandó hitel törlesztőrészletét nem veszik figyelembe a JTM-vizsgálatnál, mivel a kiváltást követően ezt már nem kell fizetni.

A KHR adatbázis kiemelt fontossággal bír a magyar hitelezésben, mivel a bankok kötelesek ellenőrizni a hiteligények elbírálásakor, hogy az igénylő fennálló vagy korábban megszűnt mulasztással szerepel-e benne. A fennálló tartozás azt jelenti, hogy az adós a lekérdezés pillanatában is késedelemben van, míg a megszűnt státuszúak azok, akik rendezték tartozásukat, és azóta eltelt legalább egy év. Az aktív KHR-esek nem kaphatnak lakáshitelt, Babaváró hitelt vagy személyi kölcsönt.

Azok, akik már rendezték hiteltartozásukat, de azóta nem telt el legalább egy év, passzív KHR státuszúak lesznek. Ők nem kaphatnak személyi kölcsönt, de néhány bank lakáshitelt is nyújt nekik. Ezért kiemelten fontos, hogy megfelelő helyre forduljanak hiteligénylésükkel, ahol hitelszakértői tudnak segíteni.

A legtöbb lakáshitelt használt lakás vagy családi ház vásárlására veszik fel, ahol az igényelhető hitelösszeget elsősorban az ingatlan elhelyezkedése és minősége határozza meg. Budapesten és a nagyobb városokban általában maximum 80%-a lehet az ingatlan becsült forgalmi értékének a felvehető hitel összege, míg a kisebb településeken célszerű 50-70%-kal számolni. Fontos azonban megjegyezni, hogy a pontos arány minden esetben a bank egyedi döntésétől függ! Használt ingatlan vásárlásakor különösen fontos, hogy az ingatlan lakható állapotú legyen, és figyeljünk az esetleges javításokra vagy felújításokra is.

Az épülő vagy még csak tervezőasztalon meglévő újépítésű ingatlan vásárlásakor az igénylő korlátozott bankválasztékra számíthat. Az ingatlanfejlesztők általában csak olyan bankokkal szerződnek, amelyek nem várják meg az albetétesítést, hanem a használati engedély kiadását követően utalnak. Azonban ilyen bankok közül kevés van. Ráadásul, az használatbavételi engedély és az albetétesítés között hónapok is eltelhetnek.

Előfordulhat továbbá, hogy az építő beruházást finanszírozó bank számít az egyetlen olyan opcióra, amelyik hitelt nyújthat az ingatlanra. Ez gyakran korlátozza a vevő választási lehetőségeit, még akkor is, ha más bankok kedvezőbb ajánlatokkal rendelkeznek.

Ha saját családi házat építenél, vagy társasházat tervezel másokkal közösen, jelzáloghitelből is finanszírozhatod a projektet. Az építkezés során azonban többletdokumentumokat kell beszerezned: kisebb projektnél elég az egyszerűsített bejelentés, míg nagyobb beruházásokhoz építési engedélyt, valamint elektronikus naplót és költségvetést is kér a bank. A benyújtott dokumentumok alapján a bank elbírálja a kölcsönkérelmet, és pozitív döntés esetén kölcsönszerződést köthettek.

Fontos, hogy az építkezés során a bank által előírt építési és szerelési vagyonbiztosítást is meg kell kötnöd a folyósítás feltételeként. Az építés során az általad biztosított önerőt használják fel elsőként, majd a bank részletekben folyósítja a kölcsönt az építés előrehaladtával összhangban. Minden folyósítás előtt helyszíni szemle történik, amikor a bank szakembere megállapítja az aktuális készültségi fokot. A már folyósított összeg után törlesztőrészletet, a még nem folyósított rész után pedig rendelkezésre tartási díjat kell fizetned.

Ha állami támogatást is igénybe veszel a lakáshitel mellé, akkor elvárásként szerepelhet, hogy az építési költségek legalább 70%-át számlákkal tudj igazolni.

Jelzáloghitel felújítási célokra is igényelhető, ebben az esetben a hitel fedezetét maga a felújítandó ingatlan jelenti. A felújítási hitelnél az elvégzett munkákat utólag számlákkal kell igazolni. Bár vannak olyan bankok, amelyek nem kérnek számlákat, azok általában kiküldenek egy értékbecslőt a munkálatok befejezése után, hogy ellenőrizze a felújítás, korszerűsítés valóságtartalmát. (Amennyiben támogatott lakáshitelről van szó, minden esetben szükség lesz a számlák benyújtására a bank részére.)

Jelzáloghitel hitelkiváltásra is igényelhető, ebben az esetben a korábbi – kiváltott – kölcsönök megszűnnek, és kizárólag az új hitelt kell törlesztened. Ha hitelkiváltási céllal igényelsz kölcsönt, a bank már nem veszi figyelembe a lecserélendő hitelek törlesztőrészleteit a JTM-vizsgálat során. A lakáshitellel történő hitelkiváltás jelentős pénzügyi előnyt jelenthet, ha valakinek több drága hitele van, mivel a jelzáloghitel jelenleg kedvező kamatokkal érhető el, akár a futamidő végéig fix kamat mellett is. A hitelkiváltás fontolóra vehető lehet azoknak is, akik jelenleg változó kamatozású hitellel rendelkeznek, mivel ezek kamata és havi törlesztőrészletei 1-12 havonta módosulhatnak. Egy 10 éves kamatperiódusú kölcsönre váltás például jelentősen csökkentheti a kamatkockázatot.