Ingatlan-finanszírozás alacsony önerővel: Mit tehetsz, ha a bank nem adja meg a 90 százalékos hitelt?
A lakáshitel-igénylés során a bankok által nyilvánosan közzétett hirdetményi kamatok és a közvetítőkön keresztül elérhető egyedi kedvezmények között számottevő eltérés lehet. Mivel a futamidő alatt egyetlen fél százalékos kamatcsökkentés is milliós megtakarítást eredményezhet, kiemelten fontossá vált a piacon elérhető konstrukciók részletes összehasonlítása. Az alacsonyabb kamat eléréséhez, valamint a minimális önerő melletti vásárláshoz ugyanakkor szigorú jövedelmi,…
Proactive Business Zrt.
A lakáshitel-igénylés során a bankok által nyilvánosan közzétett hirdetményi kamatok és a közvetítőkön keresztül elérhető egyedi kedvezmények között számottevő eltérés lehet. Mivel a futamidő alatt egyetlen fél százalékos kamatcsökkentés is milliós megtakarítást eredményezhet, kiemelten fontossá vált a piacon elérhető konstrukciók részletes összehasonlítása. Az alacsonyabb kamat eléréséhez, valamint a minimális önerő melletti vásárláshoz ugyanakkor szigorú jövedelmi, energetikai és fedezeti követelményeknek kell megfelelni, miközben a plusz kötelezettségvállalások komoly kockázatokat is rejtenek.
Kamatkedvezmények és járulékos költségek
A lakáshitel-piacon alapvetően két kamatszintet érdemes megkülönböztetni: a hirdetményi kamatokat (amelyek jelenleg 6,0–7,0% között mozognak) és a kiemelkedő volumenű közvetítők által elérhető egyedi kedvezményes kamatokat (körülbelül 5,6–5,7%). A kedvezőbb kamat eléréséhez a bankok szigorú feltételeket támasztanak:
- Jövedelmi és hitelösszeg-elvárás: Legalább 800 ezer – 1 millió forint közötti havi nettó jövedelem és 30 millió forint feletti hitelösszeg szükséges.
- Kapcsolt termékek: A kedvezmények feltétele lehet kötelező számlanyitás, hitelfedezeti biztosítás, lakástakarék-pénztári vagy nyugdíjpénztári tagság, illetve rendszeres megtakarítás indítása.
- Pénzügyi hatás: Egy 30 millió forintos, 25 éves futamidejű lakáshitelnél 0,5% kamatkedvezmény a teljes visszafizetendő összegben mintegy 2,7–2,8 millió forintos (nagyságrendileg 10%-os) megtakarítást jelent. A kapcsolt termékek díjait viszont minden esetben le kell vonni ebből a haszonból.
Finanszírozási korlátok és az önerő pótlása
A jogszabályi lehetőség szerint az ingatlan vételárának akár 90%-a is finanszírozható (10% önerő mellett) az első lakásszerzők vagy az energiahatékony („zöld”) ingatlant vásárlók számára. A banki gyakorlat ugyanakkor ennél jóval óvatosabb:
| Vizsgált szempont | Banki kockázatkezelési gyakorlat |
| Település | Kis településeken az alacsony likviditás miatt a bankok gyakran nem adják meg a 90%-os finanszírozást. |
| Energetika | A korszerűtlen ingatlanoknál alacsonyabb a hitelezési arány; egyes bankok bizonyos szint alatt egyáltalán nem hiteleznek. |
| Befektetési cél | Bérbeadási szándék esetén a bankok 10-20 százalékponttal magasabb önerőt kérhetnek, és darabszám-limitet is megszabhatnak. |
Pótfedezet és adóstársi kötelezettségvállalás
Hiányzó önerő esetén megoldást jelenthet egy másik tehermentes ingatlan (pótfedezet) bevonása. Ennek alkalmazását azonban technikai és jogi tényezők korlátozzák:
- A foglaló problémája: Ha az eladó ragaszkodik a foglalóhoz, az nem fizethető ki bankhitelből, mivel a hitelbírálat és folyósítás az adásvételi szerződés megkötése után történik.
- Egyetemleges jelzálogjog: A pótfedezetre a teljes hitelösszeg erejéig kerül bejegyzésre a jelzálog. Nem létezik törvényi sorrend a végrehajtás során: nemfizetés esetén a végrehajtó a könnyebben értékesíthető ingatlant – akár a szülői pótfedezetet – is elárverezheti.
- Adóstársi kockázat: Az adóstárs teljes vagyonával és jövedelmével felel a törlesztésért, így nehézség esetén az ő jövedelme is letilthatóvá válik.
A lakáshitel-konstrukció kiválasztása során a kezdő kamatlábon túl a kapcsolódó termékek díjait, az ingatlan energetikai állapotát és a megkívánt biztosítékokat is együttesen kell mérlegelni. A családtagok bevonása pótfedezetként vagy adóstársként jelentős finanszírozási előnyt biztosíthat, ám a vállalt jogi és anyagi kockázatok teljes körű ismeretét igényli.
Szeretnéd pontosan látni, hogy jövedelmeddel és a kiszemelt ingatlannal milyen egyedi feltételeket érhetsz el? A PROAT szakértőivel egy kötelezettségmentes konzultáción végigveheted a kérdéseidet, hogy a legbiztonságosabb és legkedvezőbb döntést hozhasd meg.
