Új lakás vásárlása a régi eladása előtt: áthidaló megoldások és a pótfedezet szabályai

Gyakori élethelyzet, hogy valaki a meglévő otthonát egy újabbra, nagyobbra cserélné. De hogyan veheted meg az új lakást, ha a régit még nem adtad el, pedig annak árából teremtenéd meg az önerőt? Mivel ritka a készpénzes, azonnali vevő, ez a helyzet átmeneti pénzügyi akadályt jelent. A problémát a pótfedezet bevonásával hidalhatod át.

A kiinduló helyzet

Tegyük fel, hogy kinéztél egy 90 millió forintos lakást, és van 12 millió forint készpénzed. Mivel nem vagy első lakásvásárló, a vételár legalább 20 százalékát (18 millió forintot) kell biztosítanod önerőként, így még 6 millió forint hiányzik. A jelenlegi, 66 millió forintot érő ingatlanodat viszont még nem hirdetted meg. A hiányzó összeget saját megtakarításból vagy egy másik ingatlan (pótfedezet) bevonásával teremtheted meg.

Mi történik, ha másik ingatlant is bevonsz?

A pótfedezetként bevont ingatlannak eladhatónak és jogilag rendezettnek kell lennie. Bevonásával kiválthatod a hiányzó készpénzt, mert a két ingatlan együttes értékének akár a 80 százalékáig is vehetsz fel hitelt – feltéve, hogy a jövedelmed elbírja a havi törlesztőt.

A megvásárolt lakás mellett a plusz ingatlanra is rákerül a banki jelzálog, a tulajdonosa pedig zálogkötelezettként bekerül a hitelszerződésbe. A pótfedezet később kivonható a hitelből, ha a fizetések hatására a megmaradó tartozás már elhanyagolható, és azt az új lakás önmagában is elbírja. A rendes törlesztéssel a tartozás lassan csökken, de előtörlesztéssel ez a folyamat felgyorsítható. A plusz ingatlan kiengedése nem automatikus: a bank mindig egyedileg dönt róla (akár új értékbecslést is kérhet), és ehhez szerződésmódosításra van szükség.

Mi a teendőd, ha sikerül eladnod a régi lakást?

A korábbi lakás eladásából kapott pénzt befizetheted előtörlesztésként a hitelbe. Ezzel közvetlenül a tartozást csökkented, így a havi törlesztőrészlet is lényegesen alacsonyabb lesz. Az eladáshoz a hitelező bank hozzájárulása szükséges, amely előre megmondja, mekkora előtörlesztést vár el a plusz ingatlan kiengedéséhez.

A kapott összegből a törlesztő csökkentése helyett a futamidő is lerövidíthető, amellyel jelentős kamatot spórolhatsz meg.

Fontos szempontok, amikre figyelned kell

• A jövedelem korlátai: Egy drágább ingatlannál a havi törlesztő is magasabb lesz. A szabályok szerint a havi nettó jövedelmed legfeljebb 50-60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre. Ebben a keretben az új és az összes meglévő hiteled törlesztőjének együttesen kell elférnie.
• Előzetes értékbecslés: Ha bizonytalan vagy, érdemes előzetes értékbecslést kérned a banktól, hogy még a foglaló átadása előtt kiderüljön, elfogadja-e a bank a felajánlott pótfedezetet.
• Vásárlás készpénz nélkül: Megfelelő értékű pótfedezettel akár a teljes vételár felvehető hitelként. Ebben az esetben az adásvételi szerződés nem tartalmazhat a hitelbírálat előtti kifizetést (például foglalót), amit a fizetési ütemezésnél külön egyeztetned kell az eladóval.

Egy előzetes banki előminősítéssel már a vásárlás előtt tisztán láthatóvá válik számodra a vállalható hitelösszeg, a szükséges fedezet és a régi lakás eladásának pontos időzítése.

Segítségre van szükséged a pénzügyeidben? Jelentkezz konzultációra, és beszéljük át a kérdéseidet!