Ingatlanközvetítői jutalék és az ingatlaneladás költségei 

Az ingatlanközvetítők sok eladó számára jelenthetnek nagy segítséget az értékesítés során: szakértelmükkel, marketingeszközeikkel és piaci tapasztalatukkal gyorsabbá és biztonságosabbá tehetik a folyamatot. A cikkben összegyűjtöttük a jellemző költségeket, és azt is mire érdemes figyelni a szerződés aláírása előtt.

Hogyan működik az ingatlanközvetítők díjazása?

Az ingatlanközvetítői tevékenység üzletszerű végzésének feltételeit Magyarországon a 499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet szabályozza. A rendelet hatósági nyilvántartást  is előír, ezért az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszerben (OKNYIR) nyilvánosan ellenőrizhető. Ezt a szerződéskötés előtt érdemes ellenőrizni.

A díjazás polgári jogi kereteit a Polgári Törvénykönyv Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályai adják. A legtöbb közvetítő sikerdíjas rendszerben dolgozik: a jutalék főszabály szerint akkor esedékes, amikor a felek az adásvételi szerződést megkötik. Ettől a felek eltérhetnek, például a teljes vételár megfizetéséhez vagy a birtokbaadáshoz köthetik az esedékességet. 

Jutalékmodellek és tipikus díjsávok

A díjazás konkrét formája a gyakorlatban többféle modell szerint alakulhat. A magyar ingatlanpiacon jellemzően három megközelítés terjedt el.

Modell	Jellemző díj	Előny	Fő kockázat
Nyílt megbízás (sikerdíj)	kb 2,5–5% + ÁFA	Rugalmasság, párhuzamos csatornák	Alacsonyabb közvetítői elkötelezettség
Kizárólagos megbízás (sikerdíj)	kb. 3–5% + ÁFA	Erősebb marketing, több befektetett munka	Felmondási kötöttség, utófutó díjigény
Fix díjas modell	Előre rögzített összeg	Kiszámítható kiadás, magas értékű ingatlanoknál kedvező	Nincs egységes listaár, szolgáltatási tartalom változó

A jutalék mértéke több tényezőtől függhet, például az ingatlan értékétől, az értékesítés várható nehézségétől, a piaci kereslettől vagy attól, hogy a megbízás kizárólagos-e. 

Magasabb értékű ingatlanoknál előfordulhat alacsonyabb százalékos díj, míg nehezebben értékesíthető ingatlanoknál a jutalék magasabb is lehet.

Érdemes minden esetben tisztázni, hogy a jutalék pontosan milyen szolgáltatásokat tartalmaz, mert ez irodánként vagy közvetítőnként eltérő lehet.

Kizárólagosság: előnyök és kockázatok

Az ingatlanközvetítői szerződésekben fontos kérdés, hogy a megbízás kizárólagos-e, 

Kizárólagos megbízásnál az eladó egyetlen közvetítőt bíz meg az értékesítéssel. Ez általában intenzívebb marketingtevékenységgel jár, ugyanakkor két kockázatot is hordohat.

Az első a felmondás kérdése. A Ptk. szerint a megbízási jogviszony felmondási jogának teljes kizárása főszabály szerint semmis; tartós jogviszonyban azonban meghatározott időre korlátozható. Ha a közvetítő nem teljesít megfelelően, az idő előtti felmondásnak kötbér- vagy minimumdíj-következménye lehet.

A másik, hogy bizonyos esetekben akkor is kell  jutalékot fizetni, ha a vevőt végül maga az eladó találja meg.

Ha viszont több közvetítő is dolgozhat az ingatlan eladásán, az nagyobb versenyt teremt a közvetítők között, ugyanakkor a marketingtevékenység gyakran kevésbé koncentrált. Ilyenkor a jutalékot az a közvetítő kapja, aki a vevőt hozza.

Marketing- és hirdetési költségek

Az ingatlanközvetítők szolgáltatásának fontos része az ingatlan marketingje. A hirdetések célja, hogy minél több potenciális vevőhöz jusson el az ajánlat, és ezáltal gyorsabban megtalálható legyen a megfelelő érdeklődő.

Sok esetben a marketingköltségek a közvetítői jutalék részét képezik. Ide tartozhat például az ingatlanhirdetések elkészítése, a hirdetések megjelentetése ingatlanportálokon, valamint a közvetítő saját ügyfélkörének értesítése.

Ugyanakkor előfordulhat, hogy bizonyos kiemelt hirdetési megoldások például a prémium megjelenések vagy célzott online kampányok  külön díj ellenében érhetők el. 

Érdemes ezért már a szerződéskötés előtt tisztázni, hogy a marketingtevékenység pontosan mit tartalmaz, és van-e olyan szolgáltatás, amelyért külön kell fizetni.

Fotózás, videó és egyéb értékesítést segítő szolgáltatások

Az ingatlan bemutatásának minősége jelentősen befolyásolhatja az érdeklődők számát. Emiatt sok ingatlanközvetítő professzionális fotókat, videós bemutatót vagy akár drónfelvételeket is készít az ingatlanról.

Ezek a szolgáltatások gyakran a jutalék részét képezik, de egyes esetekben külön költségként jelenhetnek meg. Különösen igaz ez az olyan extra megoldásokra, mint a virtuális bejárás, a 3D alaprajz vagy a home staging.

A home staging során az ingatlant kifejezetten az értékesítés céljára készítik fel: rendezettebbé teszik a tereket, kiemelik az ingatlan előnyeit, és igyekeznek olyan környezetet teremteni, amely könnyebben megszólítja a vevőket. Ez segíthet abban, hogy az ingatlan gyorsabban keljen el, vagy kedvezőbb áron találjon gazdára. A home staging általában nem része az alap közvetítői szolgáltatásnak.

Regionális eltérések és árbefolyásoló tényezők

A jutalékszintekre Magyarországon nincs szabályozás, hanem piaci tényezők mentén differenciálódnak:

•      Budapest: jellemzően 2,5–3% nettó (erős verseny, magasabb tranzakciós forgalom),

•      Balatoni és turisztikai ingatlanok (pl. Siófok környéke): akár 4% is előfordul,

•      Vidéki városok (Debrecen, Győr, Székesfehérvár): közepes sáv, az ingatlan értékétől és a piaci sebességtől függően.

 Az egyedi ügyleten belül a díjat leginkább az ingatlan értéke (magasabb értéknél alacsonyabb %), az ingatlan típusa és piaci forgandósága, a megbízás kizárólagossága, valamint a közvetítő hálózati infrastruktúrája és keresztértékesítési lehetőségei alakítják.

Az ingatlanértékesítés egyéb költségei

Az ingatlanközvetítői jutalék csak az egyik költségtétel az ingatlan értékesítése során. Az adásvételhez több egyéb, jogszabályon vagy piaci gyakorlaton alapuló kiadás is kapcsolódhat. A legjellemzőbb költségek a következők:

• Jogi képviselet (ügyvédi, közjegyzői munkadíj): az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett okirat szükséges, melynek költsége  jellemzően 0,5–3% a vételárból,
• Energetikai tanúsítvány: adásvételnél és bérbeadásnál főszabályként kötelező; piaci listaára kb. 22.000 – 35.000 Ft (a 176/2008. Korm. rendelet rögzíti a díjképzés szabályait)
• Ingatlan-nyilvántartási hatósági díjak: eljárási díj 10.600 Ft, jelzálogjog bejegyzése 20.000 Ft, hiteles tulajdoni lap 4.800 – 10.000 Ft
• Hirdetési és marketing költségek: portálos csomagok, kiemelések; a közvetítő csomagjában szerepelhetnek vagy külön kerülnek elszámolásra,
• Ingatlanfotózás, home staging: alap fotócsomag kb. 15.000–35.000 Ft; komplexebb vizuális csomag 50.000–150.000 Ft nagyságrend.
• Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után bizonyos esetekben személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. 

Az ingatlan eladásának adózása: amit az SZJA-ról tudni kell

A jelenlegi szabályok szerint az adó mértéke 15%, amelyet az ingatlan eladásából származó jövedelem után kell megfizetni. Fontos szabály, hogy az adókötelezettség az idő múlásával csökken. Ha az ingatlant a tulajdonos legalább öt éve szerezte, az értékesítésből származó jövedelem teljes egészében adómentessé válik. Ha viszont az eladás a szerzést követő öt éven belül történik, a jövedelem adóköteles része fokozatosan csökken.

A jövedelem kiszámítása során az eladási árból levonható például a szerzési érték (az ingatlan korábbi vételára), az igazolható felújítási költségek, az ügyvédi díj, valamint az ingatlanközvetítő jutaléka.

Az ingatlan eladásából származó jövedelmet a következő év személyi jövedelemadó-bevallásában kell feltüntetni, és az adót a következő év május 20-ig kell megfizetni. 

Mikor kell kifizetni az ingatlanközvetítő jutalékát?

A közvetítői jutalék esedékességét minden esetben a megbízási szerződés határozza meg. A piaci gyakorlatban több megoldás is előfordul:

• a jutalék az adásvételi szerződés aláírásakor válik esedékessé,
• egyes esetekben a foglaló megfizetéséhez kötik,
• ritkábban a teljes vételár kifizetésekor kell rendezni.
  

Fontos, hogy a szerződés pontosan rögzítse azt is, mi történik akkor, ha a vevő végül nem teljesíti a szerződést, vagy az ügylet meghiúsul.

Sok ingatlanközvetítői szerződés tartalmaz úgynevezett utólagos értékesítési kikötést. Ez azt jelenti, hogy a közvetítő a szerződés megszűnése után is jogosult lehet jutalékra, ha az ingatlant olyan vevő vásárolja meg, akit a közvetítő korábban már bemutatott az eladónak.

Az ilyen kikötések célja, hogy megakadályozzák a közvetítő „kikerülését”. Az utófutó időszak jellemzően 3–12 hónap, de a pontos feltételeket mindig a szerződés határozza meg.

Mire érdemes figyelni a közvetítői szerződés aláírása előtt?

A megbízási szerződés aláírása előtt érdemes több fontos kérdést is tisztázni:

• szerepel-e a közvetítő az OKNYIR-ben,
• pontosan mekkora a jutalék mértéke, és tartalmazza-e az ÁFÁ-t,
• milyen szolgáltatásokat foglal magában a díj,
• van-e kizárólagosság, és mennyi ideig tart,
• tartalmaz-e a szerződés utólagos értékesítési kikötést,
• ki viseli a marketing- és hirdetési költségeket, ha az ingatlan nem kel el.

Ezek a feltételek jelentősen befolyásolhatják az eladó végső költségeit.

Az ingatlanközvetítői jutalék az ingatlaneladás egyik legjelentősebb költségtétele, de a szolgáltatás sok esetben időt és kockázatot takaríthat meg az eladó számára. A jutalék mértéke és a szolgáltatás tartalma azonban irodánként jelentősen eltérhet, ezért különösen fontos a megbízási szerződés feltételeinek alapos áttekintése.

A költségek és szolgáltatások pontos megértése segíthet abban, hogy az eladó tudatos döntést hozzon, és a számára legmegfelelőbb értékesítési stratégiát válassza.

Segítségre van szükséged a pénzügyeidben? Jelentkezz konzultációra, és beszéljük át a kérdéseidet!