Miért drágulnak az ingatlanok, és mi vár ránk a következő években?
Az ingatlanpiac száguldása már nem új hír, de a kérdés továbbra is, hogy mi történik a kanyar után. A lakásárak emelkedése már hosszú hónapok óta szinte napi szintű hírforrást jelent, és bár a piacon zajló változások jól ismert okokra vezethetők vissza, fontos, hogy ne hagyjuk, hogy a hangulat irányítsa a döntéseinket. A valóság gyakran más képet mutat, mint amit elsőre gondolnánk. A lakáspiaci trendek és a jövedelmi viszonyok összefüggéseinek megértése kulcsfontosságú ahhoz, hogy tisztábban lássunk az ingatlanpiaci változások mögött.
morasz.marton
Miért emelkednek az ingatlanárak?
A lakásárak emelkedésének okai összetettek, és több tényező együttes hatása eredményezi a piacon tapasztalható dinamikus áremelkedést. Az egyik fontos ok a pénzügyi piacok elmozdulása: az állampapíroktól való elpárolgó pénzek, az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások átcsoportosítása és a 2025 elejétől bevezetett újabb támogatások, mint a CSOK Plusz és a támogatott hitelek kedvezőbb feltételei mind hozzájárulnak a vásárlók keresletének növekedéséhez.
A februári piaci előrejelzések szerint a lakásáremelkedés mértéke idén 7-10% között mozoghat, de az MBH Bank új előrejelzése szerint akár 17%-os áremelkedés is várható. A lakásárak emelkedését a piacon öngerjesztő folyamatok is jellemzik: a hírek és a várakozások önbeteljesítő jóslatokat generálnak, amelyeket sok esetben a piacon jelenlévő befektetők és vásárlók is felerősítenek.
Mennyire indokolt az ingatlanárak emelkedése?
Bár az áremelkedés szembetűnő, érdemes megvizsgálni, hogy az ingatlanárak és a jövedelmek közötti összefüggések hogyan alakultak. A közgazdászok és az ingatlanpiaci elemzők, így az MNB is, az átlagos jövedelemhez viszonyítva az ingatlanárak emelkedését vizsgálják. Az 2024 harmadik negyedévében elérhető adatok szerint az ingatlanárak az átlagos jövedelmekhez képest 15%-kal maradnak el a csúcsértéktől (2003-2004-es szint).
De ez nem ad teljes képet a piacon zajló folyamatokról, hiszen az átlagjövedelem torzító hatása figyelmen kívül hagyja a társadalom szélesebb rétegei számára rendelkezésre álló jövedelmeket, amelyek az ingatlanvásárlási képességet jobban tükrözik.
Az átlagjövedelem torzító hatása
Az ingatlanpiac árazásának és a jövedelmek összefüggésének vizsgálatakor az átlagjövedelem nem ad teljes, reális képet. Az átlagos jövedelem figyelembevételével az ingatlanárak emelkedésére vonatkozó adatokat könnyen félreérthetjük, hiszen az ingatlanpiaci döntéseket a lakosság szélesebb rétegei befolyásolják, nemcsak az átlagjövedelemmel rendelkező emberek.
A rendelkezésre álló jövedelem mutatója – amely tartalmazza a munkajövedelmeket, a szociális jövedelmeket és a vállalkozásból származó jövedelmeket is – sokkal pontosabb képet ad a lakosság valódi vásárlóerejéről. A rendelkezésre álló jövedelem alapján a lakásárak emelkedése jóval kedvezőtlenebb képet mutat, mint az átlagjövedelem alapú értékelés.
Mi a különbség az átlagjövedelem és a rendelkezésre álló jövedelem között?
A rendelkezésre álló jövedelem figyelembevételével látható, hogy a lakásárak 2024 harmadik negyedévében már 3%-kal meghaladták a korábbi csúcsokat. Ez nem meglepő, ha figyelembe vesszük, hogy az átlagjövedelemhez képest az ingatlanárak mindössze 17%-kal drágultak 1999-hez képest, míg a rendelkezésre álló jövedelem alapján 55%-os drágulásról beszélhetünk. Azaz az ingatlanpiac a jövedelmek növekedéséhez viszonyítva sokkal drágábbá vált.
Mi vár ránk a következő években?
Bár sokak számára az ingatlanárak csökkenése lenne a kívánatos forgatókönyv, a jelenlegi trendek alapján nem valószínű, hogy 2025-ben csökkenni fognak a lakásárak. Az új lakások építésének száma alacsony, és a befektetői kereslet továbbra is magas marad, ami fenntartja az árakat. Ráadásul a kínálat szűkössége és a folyamatos kereslet növekedése is hozzájárul a piacon tapasztalható áremelkedéshez.
Különböző politikai intézkedések hatása
A 2024-es kormányzati lakásstratégia ugyanakkor rávilágít a lakhatási válság problémájára, és arra, hogy az ingatlanpiac megfizethetősége egyre több társadalmi réteg számára elérhetetlenné válik. A CSOK Plusz és más támogatott hitelek mellett a kormány intézkedései is befolyásolhatják az ingatlanárak alakulását, ám ezek hatása várhatóan csak középtávon lesz érezhető.
Különböző nemzetközi trendek
Az ingatlanárak kérdése nem csak Magyarországon, hanem világszerte fontos téma. Az Európai Bizottság, az amerikai elnökjelöltek, valamint Kanada vezetői is a lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos problémák kezelésére összpontosítanak. Az inflációval kiigazított lakásárak Kanadában és Magyarországon egyaránt emelkedtek, de Magyarországon a növekedés gyorsabb volt.
A magyar ingatlanpiac az elmúlt években jelentős áremelkedéseken ment keresztül, és a jövedelmekhez viszonyítva az ingatlanok drágulása sokkal nagyobb mértékű, mint amit az átlagjövedelem alapján előrejelezhetünk. A jövőbeli lakásárak alakulása több tényezőtől függ, mint a lakossági jövedelmek, a támogatások és a piaci kereslet. Bár az ingatlanárak csökkenése nem várható 2025-ben, a hosszú távú piaci kilátásokba lefelé mutató tényezők is bekerültek, amelyek inkább reálértéken való korrigálódást, stagnálást vagy az infláció alatti növekedést eredményezhetnek.
Ha szeretnéd megtudni, hogyan befolyásolják a jelenlegi ingatlanpiaci trendek a pénzügyi döntéseidet, kérj konzultációt tőlünk, és segítünk eligazodni a változások között!
